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2023-1-18 14:03:13 · 庆典活动

北京楼市:2023边缘地带房价预警研判

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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<hr/>Q:提问:京总您好,东西城各有一套房产,目前居住西城,孩子就近上学。东城的一居准备卖掉,换个大一点的房子,改善需求。平时老人养老居住,我们周末回去。预算1000以内,打算考虑郊区的叠拼,看了玖瀛府价格合适,距离较远,天樾书院位置还不错,价格偏高,请问京总怎么看玖瀛府,有什么其他建议?

A:回答:您好,天樾书院比玖瀛府位置稍好,但这两个盘大概率会亏损,可以看下天樾书院旁边的珠江壹千栋,涨幅波动性很大,从2017年到现在一直处于下跌趋势,今年下跌了大概15%,这种盘只有市场好起来时才会上涨,上涨过后马上就会出现下滑现象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅区有很多个,但真正的别墅区屈指可数,西山算一个,中央算一个,发展最好的是中央、其次西山;

昌平这个地方称为奥北别墅区;也是发展最差的,十几年了还是老样子,本地缺乏优质配套,城中村又太多,居住环境很差,比这两个盘更好位置的丽春湖院子从开盘一直处于下跌中,沙河以南的碧水庄园、玫瑰园涨幅也很差,昌平实际上已经和主城区脱节,本地又没什么核心产业支撑,购买力没这么强,呈现出的市场反应就是高端需求不旺盛,供大于求;这种远郊的别墅没有投资属性,;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!
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Q:提问:京总您好,我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室,到目前位置房款仍然亏损50w,今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃,老大2025年上小学,但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题:想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房,还是继续持有等改造结束?

加固改造的消息对房价影响大么?如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长?小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么?

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的,真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的,最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心,从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区,新区越金贵,老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!
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Q:提问:京总您好,看了您的文章和一些问答,有一些问题。目前我家的情况是,夫妻两家人都是北京本地人,有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出,预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房,21年房下来交了契税,5年后可上市,购入时总价不到300万,目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住,我在市里上班,媳妇儿在密云上班。(这也是当时在怀柔买房的原因)

家中有两岁娃一枚,4年后幼升小,家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房,优点是无贷唯一住房,但是目前比较纠结,考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完,需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了?考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产,可以买怀柔区的学区内房屋,有当时看了新盘北科建水岸雁西,是洋房,一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学(北京实验二小怀柔分校),这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求(学校目前一般)。但是看了您文章,也知道这种新盘属于站岗盘,预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的?多长时间才能影响到楼盘增值?

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小,可以贷款一部分整体预算提到500左右,租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位,孩子一年后幼儿园回城里上学,上一些九年一贯制的学校,但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有,在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后,500预算也能够上东城区的老破小,东城学区概念相对平均,整体升学率还不错。可以把房子租出去后,在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上,我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些,如果现在能城里的房,满五唯一出售,恰逢孩子上学,至少加上学籍要求,最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗,那么是在城里老破小站岗好,还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢?怀柔教育目前全市垫底,但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生(我家2026年上学)考虑科学城定位,应该不会太差劲。所以现在比较纠结,这次换房的方向是城里还是怀柔,然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津,万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区,位置偏冷,北京的产业发展轴整体是东南,西北有海淀,西南有丽泽,中部有金融街,东边是朝阳亦庄副中心,这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展,二是人才发展,产业带动人口,最后才是商圈发展,这是楼市的三个支撑点;

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:京总好,向您请教一个个人纳闷的现象:像通州,门头沟这些地区,新房比周边二手房要高出二万左右,但和附近的次新房相比却低1万左右,销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多,还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价,你要分清楚买进价和卖出价,很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了,但这统统都是你买进的价格,是开发商卖给你的价格,

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场,就是说你真的在二手市场挂牌出售,第一卖出的价格是多少,第二成交周期要多长,二手真的卖的时候,它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块,差不多要打到7-8折左右,有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价,绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
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Q:提问:京总好,很有幸能加入知识星球,帮助我从底层逻辑更好的理解如何买房!我和老婆在11年购买了通州富力金禧的86平两居,目前名下就这一套房没有贷款。现在孩子5岁了,明年上小学,和老婆商量准备在西城买套老破小学区,首付预算500+(不考虑置换)

1、展览路街道、陶白老破小750左右,学区中等,居住体验很一般,最担心的是学区溢价部分的风险。2、广外片的房子普遍较老西城新,户型体验也更好,同等价位可以有更好选择,学区溢价没有那么高。3、想给孩子一个好的学区,又担心老破小的未来贬值风险和流通性,很纠结。希望京总1、能多多从西城学区购房的角度给予指点;2、如果单纯考虑投资的话改如何选择;

A:回答:您好,感谢信任!1、关于学区房未来的趋势以及我的建议,我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,学区房其实就是绑架勒索型的附加价值,我们都明白学区房的价值是政策赋予的;因此我们可以得到一个结论就是;学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,

从当下以及未来高层的方向看,学区这个概念会被持续弱化,各项政策的组合拳大家也都看在眼里,现在在去搏学区房风险其实很大,整个东西海我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;比如金融街的中海凯旋,万柳的万城华府、万柳书院、碧水云天等这些“大家认为学区溢价很高的房产”其实背后的逻辑并不是大家所想,

中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力,但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下,只有少量的次新或者品质改善产品,就会成为这个区域人人都追捧的楼盘,从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋的高价格,其他盘一样,

2、关于选筹上,西城海淀东城这三个区域,我是不建议买溢价过高的学区房,尤其是老旧小区,如果被政策针对,下跌现象很严重,容易买在顶部,如果要买建议买个小的,风险相对较小,从这几个板块看,广外更稳健,虽然学区属于西城中等,但区域价值相对牢靠,有丽泽的辐射,整体房价的保值增值性更有保障,这个板块无论是投资还是兼顾上学都是西城比较值得关注的一个区域,你们通州富力金禧选筹的很好,继续持有的同时不要踩坑即可,祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好!我是海淀户口,但是海淀已无房。我们夫妻有两套房,一套枣园小区的一居,200左右,一套房山长阳的国誉府,760左右,拜读了您的文章很受启发,准备把这两套都卖了,再贷款200以内,总预算1100左右

准备在海淀或者西城买个能落户兼顾学区的房子,孩子27年上学,然后将来好流通,追求保值。1.方案一,在海淀万寿路学区买个占坑房,一居或者小两居,比如永定路西里,预算600以内,剩下的钱再在北京其他区域买一套,一次性把两张房票都用了,将来孩子上学后用这两套租金换租,在学校附近租房。

2.方案二,直接二换一,在万寿路买个好点小区的两居,目前看的是万寿路甲15号五区,或者是永定翠庭,买了之后将来如果能上五一或者翠微小学,就直接自住,如果不行就用海淀学籍,换租。

3.请问您觉得哪个方案好?或者在海淀或者西城有哪些区域哪些小区可以推荐?之前看您推荐过广外,请问广外和万寿路怎么对比?4.看您的文章,买学区房建议是占坑就行,否则溢价太高。但是您的文章也不推荐一居室,如果要买学区占坑房,可以考虑一居吗?5.请您评价下新宫板块,天悦一号这个小区怎么样?非常感谢

A:回答:您好,感谢信任!1、西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,

如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位,万寿路甲15号和永定翠庭前者居住体验更好,万寿路甲15号属于机关大院,19年整个小区翻新改造过,整个小区管理很好,人文素质高;万寿路和广外相比,广外有丽泽的辐射,还有板块红利未兑现;且价格相对较低,学区溢价也不高;

2、距离孩子上学还有5年时间,完全可以等到入学前一年决策学校问题,这五年的时间有很多不确定性问题;一是你们自身的,二是当地政策类的;西海的学区逻辑不同,西城是拼家庭背景,海淀是拼孩子和父母,

这五年的时间可能会因为你们和西海的家长交流改变学校的想法,如等到上学时再换房会增加交易成本,其次只要是学区房就存在一定的溢价,只是溢价高低不同,投资最好的方法是回避学区房,到价值地段淘到笋盘吃板块红利,等孩子上学需要房子时,再以最低总价获取入学名额即可,这样是风险相对较小,收益相对稳健的方案.

3、两居室是北京成交的主力户型,市场上的大部分购买力也集中在2居室;好地段好楼盘的两居室的流通性比三居室和一居室更好一些,但不影响一居室和三居室的涨幅和下跌,投资房产是投资者对市场判断对错的结果,和户型无关.

4、南三环新宫这个板块没有任何投资价值;丰台本地缺乏政府主导的产业支撑和有效规划;也是处于地理位置的原因,铁路加高速把丰台切割的很严重,没有完整的土地可开发,回看精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;普通人接触到的一切新闻,都是被控制的,很多地产V,只会解读新闻;天悦一号卖九万,并且是个做棚改的开发商,这样的地段这样的盘这样的价格预期很低,建议阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:您好,拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟,但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万,想置换一下市里的房子,卖出现在这套加上手上的现金,能够620万左右的首付款,可贷200-250万,我家孩子5年后上小学,已有海淀魏公村一带的学籍,但没有周围的住房,有以下几种想法:

方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800~880万的房子,因为本人在魏公村一带上班,这样以后接送都比较方便,生活质量还能保证,这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的,其它很多都是90年代的房子,这种还能不能买,过十年出手会不会有困难,或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子,请京总指点一下,谢谢

方案2:因为老公在西南五环上班,想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子,然后在魏公村附近租一套房子,不知道这样的置换该选什么位置比较合适,但考虑租房子住会不稳定,我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子,还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们,以及对应每个方案中具体位置的选择,感谢

A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;

2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可,

品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘,从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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Q:提问:您好!本人最近刚落户北京,媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇,目前闲置未住人,装修较好不想出租,全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房,2024年底交房,准备给自己及自己父母住,偏刚需兼带投资,

关注点:一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站,后续还有s6号线规划,本人后续可能去雄安上班,为高铁通勤做准备,即使不去雄安,坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划,义和庄一带应该会发展潜力较大。请教:一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智?二是星源汇的住宅如何处理比较好?

A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,

东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,

投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
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Q:提问:您好,XHS上追过来的。我们目前有一套无贷款大兴金地仰山东区的小三居,大概值600万吧,看您的星球文章这个盘好像不在您的推荐楼盘里(标黄了),可以说下原因吗?小区环境不错又是板楼,我们之前一直贪图环境不想搬家。

我们也感觉这个小区的房子涨到头了,考虑置换一个更有潜力的盘,另外小孩明年上学(我们之前没太考虑这个问题,因为金地仰山的9年制里的初中还不错)如果考虑学区,德胜和广外您更偏向哪个?置换的话大概首付可以出到800;谢谢!

A:回答:您好,感谢信任!1、大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院,高米店的热盘是顺驰领海、保利茉莉公馆、新里西斯莱公馆;金地仰山热度偏低的原因主要是价格,同等条件下以上的三个盘价格在市场上更有竞争力;西红门含西红门以南属于通勤板块,本地购买人群匮乏,这样的板块一般是价格比较低的品质盘更受市场欢迎,

通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格小面积,因此才牺牲距离换取品质和面积;如果价格过高在市场上并没有优势.金地仰山这个盘还可,虽然短期上涨动力不足,但不属于特别差的盘,西红门本身是汇聚了商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城比较近,重点发展的是金融互联网产业,相对来说是有盼头的

2、西城学区房受政策影响比较大,目前相对均衡,未来还有不确定性存在,如果把大量资金压上,有DB的性质,从新生儿出生人数和招生数量以及三胎政策分析,都是在逐年上升的,所以理论上学区房的竞争会更激烈。

如果注重升值潜力,可以看看广外。楼盘比较多可选范围比较大。小学初中都比较均衡,属于西城中等,溢价比较低,靠近丽泽商务区算是利好。未来还会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。投资学区房的逻辑是今天买在普校,未来成为牛校.不建议买在成熟的学区板块,德胜目前的溢价比较高,如果政策发生变化很非常容易买在顶部,成为最后的接盘侠;建议认真阅读星球的精华文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:房会总,您好。我想请教一下。父母年纪大了,外地来北京投靠我们,还带着92岁的奶奶,三个老人。除去养老应急钱,手里还有330左右现金用于购房,我们还能支援点装修税费的钱。我们在东城有套老破小,孩子小学二年级,暂时也不能动。老人户口还不能转京籍,只能以我们的名义按二套购买。

核心诉求;1. 两卫,南厅,至少一个南卧,南北通透,采光好。共三个卧室,其中一间作为我们探望父母临时居住,要求不高。2. 方便老人轮椅进出,电梯或者首层,无台阶。3. 品质小区,人车分流(至少半分流),方便老人遛弯。4. 周边生活设置成熟,买菜方便、有超市。5. 交通便利,距离磁器口-崇文门开车1小时左右。附加诉求,1. 首层带院子,或者大阳台、露台;

2. 附近有绿地、公园、水系。已经看过,马坡,牛栏山。周末要去看阎村,窦店。感觉理想的房子不太多,而且都在350-380之间。老人最理想的是眼镜户型,双南卧,南客厅,一间北卧,双卫。不期望跑赢大盘,因为老人年纪大了经不起折腾,长远打算至少住10年到15年,所以看长期只要能守住通胀就行。还请指点一下。万分感谢。

A:回答:您好,主要需求老人居住可以往大兴方向看看,这个价位2-3居计划持有10-15年期具备发展潜力的板块有马驹桥,品质楼盘融科香雪兰溪90平的三居室价格在330左右,客厅主卧南,两卧北的标准户型,双卧南的眼睛户型价格在450以上,面积也大些在130平左右,天鹅堡的2居100平左右价格在300以内,这两个盘的品质还不错,比较符合你们的居住需求,亦庄的重点发展方向是东南外扩,马驹桥虽然现阶段比较难兑现,但持有10年以上相对这个预算是比较合适的一个板块,顺义和房山本地没有核心产业支撑,流入的人口缺乏购买力,房价的前景也比较悲观,马驹桥靠近亦庄核心单元,相对是一个有潜力的板块。建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
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